CSOK PLUSZ – MINDEN TUDNIVALÓ EGY HELYEN

CSOK Plusz néven egy új, kedvező, államilag támogatott hitelkonstrukció vált elérhetővé, amelynek maximális összege akár 50 millió forint is lehet.

MI A CSOK PLUSZ?

A CSOK Plusz egy legfeljebb 3 százalékos kamatozású, államilag támogatott hitel, amelynek kamatszintjét az állam a futamidő végéig garantálja.  Minimálisan igényelhető összege 2 millió forint, maximumát pedig a már meglévő és a jövőben vállalt gyermekek száma határozza meg.

MEKKORA LEHET A KÖLCSÖN ÖSSZEGE?

A CSOK Plusz kölcsön az összes gyermekszám alapján legfeljebb 15, 30 vagy 50 millió forintos összegben igényelhető. Újonnan vállalt gyermekek esetén a már meglévő gyermekek is számítanak a felvehető kölcsönösszeg nagyságánál. Tehát például egy kétgyermekes család egy újabb gyermek vállalásával igényelheti az 50 millió forintos CSOK Pluszt.

Meglévő gyerek	Vállalt gyerek	Igényelhető Hitelösszeg	Havi törlesztő (25 éves futamidő)	Tőkeelengedés a vállalt gyerekek születésekor	Visszafizetendő tőke	Vállalási határidő
0	1	15 M	71 132	0	15 M	4 év
0	2	30 M	142 263	10 M	20 M	8 év
0	3	50 M	237 106	20 M	30 M	10 év
1	1	30 M	142 263	0	30 M	4 év
1	2	50 M	237 106	10 M	40 M	8 év
1	3	50 M	237 106	20 M	30 M	10 év
2 vagy több	1	50 M	237 106	0	50 M	4 év
2 vagy több	2	50 M	237 106	10 M	40 M	8 év
2 vagy több	3	50 M	237 106	20 M	30 M	10 év

 

Azok a házaspárok vehetik igénybe, akik újabb gyermek/gyermekek vállalását tervezik, és a házaspár hölgy tagja a 41. életévét még nem töltötte be.  2024. január 1-től azonban kétéves átmeneti időszak lépett életbe. Ezalatt bármilyen életkorban igényelhető a támogatás a pároknak, ha az édesanya igazolja a 12 hetes várandóságot.

 

MIRE LEHET FORDÍTANI A CSOK PLUSZT?

A CSOK Pluszt az első közös otthon megszerzéséhez, a meglévőből értékesebb, komfortosabb otthonba költözéshez, vagy akár a meglévő otthon, akár a megvásárolt újabb lakóingatlan bővítéséhez egyaránt igénybe lehet venni.

MILYEN KEDVEZMÉNY JÁR A BABÁK UTÁN?

Az első gyermek érkezésekor legfeljebb egy évig szünetel a kölcsön törlesztése, a második, és minden további baba után pedig 10-10 millió forinttal csökkenthető a kölcsön tőketartozása. Szintén segítség az igénybe vevőknek, hogy a kölcsön felvétele utáni első évben – ha még nem érkezik gyermek – csak a törlesztőrészlet kamatrészét kell megfizetniük, a tőkerészt nem.

MI A GYERMEKVÁLLALÁS HATÁRIDEJE?  

Egy gyermek vállalása esetén 4 év, két gyermeknél 8 év, 3 gyermek vállalása esetén 10 év a határidő.  A születést igazoló okiratot 90 napon belül be kell mutatni a hitelintézet részére. Ha a házaspár a gyermekvállalást örökbefogadással kívánja teljesíteni, a gyermekvállalás teljesítésére vonatkozó határidő két évvel meghosszabbítható. A gyermekvállalást teljesítettnek kell tekinteni akkor is, ha a magzat a 12. várandóssági hét betöltését követően elhal vagy halva születik, vagy ha a házastársak egyike elhunyt.

LEHET-E KOMBINÁLNI A FALUSI CSOK-KAL ÉS A BABAVÁRÓVAL?

A CSOK Plusz előnye, hogy a Falusi CSOK– kal együtt is igényelhető, így 5000 fő alatti kistelepüléseken korszerűsítésére és bővítésére is felhasználható. Az új konstrukció emellett kombinálható a Babaváró hitellel is, amennyiben a feleség az életkori követelményeknek megfelel. A Babaváró pedig önerőként is figyelembe vehető egy CSOK Plusszal vásárolt ingatlan esetén, akár teljesen kiváltva a szükséges összeget. A támogatásokhoz kapcsolt illetékmentességgel együtt pedig még stabilabb alappal kezdhető meg az otthonteremtés.

MEKKORA LEHET A VÁSÁROLT INGATLAN ÁRA?

A CSOK Plusz hitelprogrammal a reálisnak mondható lakáscélok elérését szeretnék elősegíteni, így az első közös otthon megszerzése 80 millió forintos, a másik ingatlanba költözés vagy a bővítés 150 millió forintos összeghatárig támogatható.

Az ingatlan hasznos alapterületének el kell érnie

• egy gyermek esetén lakásnál a 40 négyzetmétert, családi háznál a 70 négyzetmétert,
• két gyermek esetén lakásnál az 50 négyzetmétert, családi háznál a 80 négyzetmétert,
• három vagy több gyermek esetén lakásnál a 60 négyzetmétert, családi háznál a 90 négyzetmétert.

HOL ÉS MIKOR LEHET IGÉNYELNI A CSOK PLUSZT?

A jogosultság megállapítását és mértékének meghatározását

• lakás vásárlása esetén az adásvételi szerződés megkötését követő 180 napon belül,
• bővítés esetén a használatbavételi engedély kiadását vagy a használatbavétel tudomásul vételét megelőzően,
• lakás egyszerű bejelentéshez kötött bővítése esetén a felépítés megtörténtét tanúsító hatósági bizonyítvány kiállítását megelőzően,
• lakás építése esetén a használatbavételi engedélyről szóló határozat vagy a használatbavétel tudomásulvételét igazoló hatósági dokumentum
• vagy az egyszerű bejelentéshez kötött lakóépület felépítésének megtörténtét igazoló hatósági bizonyítvány kiállítását (illetve bizonyos esetben az építési tevékenység befejezését) megelőzően lehet kérni a szabadon kiválasztott hitelintézettől.

A hitelintézet a kölcsönkérelmet

• lakásvásárlás esetén a kölcsönkérelem benyújtása napját követő 30 napon belül,
• lakásépítés vagy bővítés esetén 60 napon belül bírálja el.

A kölcsön folyósítása lakás vásárlása esetén a kölcsönszerződés megkötését követően, egy összegben történik, lakás építése vagy bővítése esetében a készültségi fokkal arányosan, utólagosan történik.

MEKKORA JÖVEDELEM SZÜKSÉGES A CSOK PLUSZHOZ?

Bankonként eltérő lehet, hogy a CSOK Pluszhoz milyen jövedelmet várnak el az igénylőktől. A szabályok szerint az igénylőknek az aktuális évre vonatkozó minimálbérrel kell rendelkezniük nettóban, ez az összeg 2024-ben valamivel több, mint 177 ezer forint. Az adósságfék-szabályok szerint 600 ezer forint nettó bevétel alatt a jövedelem 50 százaléka lehet maximum a törlesztő. Ez alapján a 30 milliós CSOK Plusz hitelhez minimum 290 ezer jövedelem kell, az 50 millióshoz pedig több mint 480 ezer forintos nettó jövedelmet kell felmutatni. A gyermeket vállaló házaspár jövedelmét együttesen nézik a bankok, és az adósságfék-szabálytól lehetnek szigorúbbak is.

ILLETÉKKEDVEZMÉNY IS JÁR!  

A Falusi CSOK- kal és/vagy CSOK Plusszal vásárolt új vagy használt lakóingatlanok esetén a családok teljes egészében, azaz forgalmi értékhatár nélkül mentesülnek a 4%-os visszterhes vagyonátruházási illeték megfizetése alól. A Falusi CSOK- kal vagy CSOK Plusz- szal vásárolt ingatlanok esetén rögzíteni kell a CSOK- igénylés tényét az adásvételi szerződésben. Ezt követően ez alapján engedik el az illetéket.

SPECIÁLIS KONDÍCIÓK

Az első évben csak kamatot kell törleszteni, a kölcsön tőketörlesztését csak a folyósítás napját követő 13. hónaptól kell megkezdeni.

A hitelintézet az igénylőktől a kölcsön igénylésével és folyósításával összefüggésben legfeljebb az igényelt kölcsönösszeg 0,75 százalékának megfelelő, de a 300 000 forintot meg nem haladó díjat kérhet – ez nem tartalmazza az értékbecslés és a helyszíni szemle díját.

A kölcsön előtörlesztése esetén az érvényesített költségek mértéke nem haladhatja meg az előtörlesztett összeg 1%-át.

+1 TUDNIVALÓ

Fontos tudni, hogy a CSOK Plusz hitelre mindenki csak egy alkalommal jogosult, akkor is, ha az igénybe vett kölcsönt visszafizette. Ugyanakkor a korábbi CSOK vagy a CSOK hitel nem jelent akadályt, amennyiben a gyermekvállalás teljesült, vagy a hitelt visszafizették.

 

Forrás: https://csalad.hu/csaladban-elni/csok-plusz-minden-tudnivalo-egy-helyen?gad_source=1&gclid=CjwKCAiAi6uvBhADEiwAWiyRdsXwRGUlRgDJdTB-QuHV_VBvPpScZgNCRFvFSeukyLM5p4HpgtM_2hoC4GwQAvD_BwE

Lakáseladás után adót kell fizetnem?

Lakáseladás során nemcsak a vevőt terhelheti illetékfizetési kötelezettség, hanem az eladó is kerülhet adófizetési és – bevallási helyzetbe. De mi is az ingatlan eladás utáni adó és hogyan számítjuk ki? Ebben segítünk most.

Cikkünkben kizárólag a magánszemélyek lakás tulajdonjogának eladása során felmerülő személyi jövedelemadó fizetési kötelezettséget járjuk körül, egyéb adónemmel (így elsősorban az ÁFA kérdéskörével) nem foglalkozunk.

Lakás eladása után keletkezett jövedelmünk után személyi jövedelemadó fizetési kötelezettségünk keletkezik. Ennek mértéke 2024-ben 15%. A lakáseladásból származó jövedelmünket, így az adó alapját a személyi jövedelemadó törvény alapján tudjuk kiszámítani.

Ingatlan eladás utáni adó: ezekkel számoljunk

A lakás eladásából származó bevételünk az eladási ár. Ebből a bevételből le kell vonni az eladót terhelő személyi jövedelemadó törvényben meghatározott költségeket:

1. megszerzésre fordított összeg, és ezzel összefüggő más kiadások: ide tartozik elsődlegesen a lakás általunk fizetett vételára, tehát ha egy lakást korábban 50 millió forintért vettünk, majd 60 millió forintért adjuk el, akkor eszerint a 60 millió forintból az 50 millió forint levonható. Felhívjuk a figyelmet, hogy a megfizetett vagyonszerzési illeték is e körbe tartozik, tehát a bevételből levonható.
2. értéknövelő beruházások: az előző példánál maradva, ha 50 millió forintért vettünk lakást, majd 5 millió forintért ezt igazolhatóan (pl. számlákkal) felújítjuk (értéknövelő beruházást végzünk), és így adjuk el 60 millió forintért, akkor a 60 millió forintból az 50 millió forint mellett az 5 millió forint értéknövelő beruházásunk igazolt költsége is levonható.
3. átruházással kapcsolatos kiadások: ide tartozik az ingatlanközvetítő díja és az ingatlanhirdetések díja is.

A bevételből a fentiek szerint számított és levont költségek után kapjuk meg, hogy mennyi jövedelmünk származott a lakásunk eladásából.

Mikor, mennyit kell fizetni?

Fontos, hogy adófizetési kötelezettségünk csak a lakás megszerzési évében vagy az azt követő négy évben történő értékesítés esetén keletkezik, méghozzá az előzőek szerint kiszámított jövedelemből alábbiak szerint számított összegek, mint adóalap után:

A jövedelem 100%-a a megszerzés évében és az azt követő évben

A jövedelem 90%-a a megszerzés évét követő második évben

A jövedelem 60%-a a megszerzés évét követő harmadik évben

A jövedelem 30%-a a megszerzés évét követő negyedik évben

A jövedelem 0%-a a megszerzés évét követő ötödik és további évben

Azaz a megszerzés évét követő ötödik évtől nem keletkezik adófizetési kötelezettségünk bármennyiért is értékesítettük a lakásunkat.

Ki kell hangsúlyozni, hogy a törvény megszerzés időpontjának a lakás adásvételi szerződés földhivatalba történő benyújtásának napját, tehát nem a lakás adásvételi szerződés aláírásának napját tekinti! Így például lényeges, hogy egy lakás adásvételi szerződést a felek adott év december utolsó napjaiban írnak alá, de az csak a következő év elején kerül a földhivatalhoz benyújtásra, úgy a megszerzés éve már a következő év lesz, amely így jelentősen megnöveli az adómentes értékesítéshez szükséges időtartamot.

Így néz ki a gyakorlatban

Egy példán keresztül szemléltetnénk is, hogyan néz ki az ingatlan eladás utáni adó.

Egy példán keresztül szemléltetnénk is a fentieket. 2021. évben 30 millió forintért vásároltunk egy lakást (amellyel kapcsolatos ingatlan adásvételi szerződést a földhivatal 2021. novemberében befogadott). A vásárlást követően 1.200.000,- forint illetéket megfizettünk. 2022-ben 3 millió forintért felújítjuk a vásárolt lakást, majd 2024. évben 40 millió forintért értékesítjük ingatlanközvetítő útján, aki ezért 1.600.000,- forint jutalékot felszámít. A jövedelmünk a 40 milliós eladási ár után (40 millió – 30 millió – 1,2 millió – 3 millió – 1,6 millió) 4.200.000,- forint lesz. Figyelemmel arra, hogy a megszerzés éve 2021. az értékesítés éve 2024. így a 4.200.000,- forint 60%- a, azaz 2.520.000,- forint lesz személyi jövedelemadónk alapja, amelynek 15%-a az adó, így végül 378.000,- Ft adófizetési kötelezettségünk keletkezik eladóként. Amennyiben a 2021. évben vásárolt lakást csak 2026. évben vagy ezt követően értékesítjük, úgy nincs adóalapunk, tehát adófizetési kötelezettségünk sem keletkezik.

Figyeljünk arra, hogy a jövedelmet a személyi jövedelemadó bevallásunkban rögzítenünk kell, és bevallási határidőben befizetnünk a keletkezett adót.

A blogcikk szerzője dr. Balogh Tamás Mihály ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózatába tartozó ATSG Ügyvédi Társulás részéről.

 

Forrás: https://tudastar.ingatlan.com/tippek/lakaseladas-utani-ado/

 

Milyen a jó ingatlanos, és miért van rá szükséged? Sokat segíthet lakáseladásnál

Innen ismered fel az igazán jó ingatlanosokat.

Sokan azt gondolják, hogy az ingatlanközvetítők munkájára nincs szükség, és maguk is el tudják adni a lakásukat újsághirdetések, ingyenes online lehetőségek használatával, azonban ez csak részben igaz. Egy ügyes és alapos, jól árazott hirdetésnek természetesen jó esélyei vannak a piacon, de egy felkészült ingatlanos sokat csökkenthet a kockázatokon, és felgyorsíthatja az egész folyamatot, és leveszi az ember válláról a tervet.

Bár sok rémtörténetet hallani ingatlanos csalásokról, fontos megjegyezni, hogy az ingatlanközvetítői szakma is éppen olyan, mint a legtöbb hivatás: űzik tisztességtelen és a végletekig tisztességes emberek is. Minden csak azon múlik, hogy az ember megtalálja a megfelelő szakembert.

Miért jó az ingatlanos? Ugyan ingatlanközvetítő nélkül is el lehet adni egy ingatlant, ez sem mindig ingyenes, a hirdetés kiemeléséért a legtöbb portálon fizetni kell. Az ingatlaniroda mindig pénzbe kerül, ugyanakkor, ha jó szakemberrel dolgoztatunk, az segít, hogy jó legyen a lakás árazása, mert felmérik az ingatlant, ez pedig segít megtalálni a megfelelő vásárlót. Ezenkívül kiszűrik az olyan érdeklődőket is, akiket az ember nem szívesen engedne be az otthonába: a végén csak a komoly vevők maradnak, így nem lesz átjáró ház a lakás.

És milyen a jó ingatlanos? A jó ingatlanos egyik fő ismérve az őszinteség. Egy hivatásos ingatlanközvetítő nem akarja megtéveszteni sem a vevőt, sem az eladót. Ha valami levon a lakás értékéből, azt megmondja, reális, az eladónak kedvező árat ajánl, szép fotókat készít, alaposan felméri a lakást. Ez mind azt mutatja, hogy komolyan foglalkozik az eladással. Akkor kell aggódni, ha ezek nem történnek meg. A jó ingatlanos folyamatosan kapcsolatot tart mind a vevővel, mind az eladóval, szinte állandóan elérhető. Tájékoztatja az aktuális fejleményekről a feleket, javaslatokat tesz arra vonatkozóan, hogyan lehetne hatékonyabb az eladás, és bármi kérdése van a vevőnek vagy az eladónak, készséggel megfelel rá, ha pedig nem tudja a választ, utánanéz. Nem hívja fel a vásárolni kívánó felet hamis okokkal, akkor keresi, ha valóban a számára megfelelő ingatlant talált, ha képben van az egész társasházzal kapcsolatban, tisztában van az ingatlaneladás jogszabályi hátterével. Egy megbízható ingatlanos még a vétel után is elérhető, hiszen ekkor is lehetnek kérdései a vásárlónak és az eladónak is. Egy jó ingatlanos hagy időt az eladónak és a vevőnek is a megfontolt döntésre, nem sürget senkit, segíti az eladás és vásárlás folyamatát. Ez triviálisnak tűnhet, de sajnos egyáltalán nem egyértelmű. Éppen ezért fordul elő gyakran, hogy egy jó ingatlanos híre szájhagyomány útján terjed.

Végezetül pedig, nem csak az ingatlanos személyének, de az ingatlanirodának is mindenképpen érdemes utánanézni, mielőtt akár a vevő, akár az eladó bármit is aláírna. A tájékozottság biztosan nem árthat.

 

Forrás: https://femina.hu/otthon/jo-ingatlanos/

Mi az energetikai tanúsítvány?

Az energetikai tanúsítvány az ingatlan energiahatékonyságáról ad tájékoztatást egy igazoló okirat formájában. Az értékelés célja az üzemeltető (vevő) hiteles tájékoztatása, egy mindenki által érthető referencia skála segítségével. A szakvéleményt csak a megfelelő jogosultsággal rendelkező mérnök állíthatja ki, jogszabályban előírt számítási módszer alapján.

Magyarországon 12-féle energiaosztályt kaphatnak a házak, lakások:

A+++, A++, A+, A, B, C, D, E, F, G, H, I.

A tulajdonos feladata az energetikai tanúsítvány elkészíttetése, ha ingatlan eladás, bérbeadás vagy használatbavétel történik. Adásvétel esetén az eladó a dokumentumot vagy annak másolatát átadja a vevőnek. A tanúsítvány elkészíttetésének költségét a tulajdonos (eladó, bérbeadó) fizeti. Az energetikai tanúsítványok hitelességét az ún. HET szám igazolja, amely tulajdonképpen egy egyedi sorszámot jelent. A sorszámot az Országos Építésügyi Nyilvántartás rendeli az adatbázisban regisztrált dokumentumokhoz. A szám bárki által lekérdezhető, valódisága fél perc alatt ellenőrizhető. A HET szám a szakvélemény első oldalának jobb felső sarkában található. Az energiatanúsítvány értelmezésekor az elért energiaosztály mellett érdemes figyelnünk a többi olyan hasznos adatra is, amelyeket a készítő mérnök meghatározott a vizsgálat során. A háztartási gépekhez hasonlóan, az alacsonyabb energiaosztály jobb hatékonyságot, alacsonyabb fogyasztást jelent. Az elért betűjelzés mellett mindig fel van tüntetve az összesített energetikai jellemző számértéke is, ami pontosan megmondja, mekkora energiafogyasztásra számíthat az üzemeltető. A tanúsítványban benne vannak az ablakok, falak U értékei is, tehát a felhasznált szerkezetek hő átbocsátási tényezői. Megtaláljuk azt is, hogy a jelenlegi új épületek követelményéhez képest milyenek a beépített szerkezetek. A megújuló energiahordozók részaránya a főoldalon van feltüntetve, ez az érték mutatja, hogy az épületben a megújuló források (például napelem, hőszivattyú) a fogyasztás mekkora hányadát fedezik.

Az energetikai tanúsítvány a kiállítástól számítva öt évig érvényes.

Érdemes tudni, hogy ennyi ideig csak abban az esetben maradhat hatályos a dokumentum, ha az építményen időközben nem végeznek átépítést, és a rendeleti energiaosztályok sem változnak meg. Ha korszerűsítő beruházás történik az ingatlanon, érdemes lehet az eredeti tanúsítót megkeresni, mivel ő a már elkészített számításokat tudja módosítani, és nem kell újra feldolgoznia azt.

Új épületek használatbavételi engedélyezése, illetve a használatbavétel tudomásulvételének kérelme esetén is kötelező rendelkezni energiatanúsítvánnyal.

Mit árul el egy tulajdoni lap?

Sokan nem tulajdonítanak nagy jelentőséget a tulajdoni lapnak, pedig ez a hivatalos dokumentum az adott ingatlan „születési anyakönyvi kivonata”. Egy adás-vétel során fontos „mankó” a folyamat valamennyi szereplője és az ügyvéd számára is, hiszen az ingatlanhoz kapcsolódó összes információ szerepel rajta.

Amikor egy földterületet átalakítanak építési területté, akkor már nem a föld kataszterben található, hanem a lakóingatlan nyilvántartásban. Ez a nyilvántartás végigkíséri az ingatlan életét.

Ha időközben helyrajzi szám változás, vagy módosítás történik, akkor azt azonnal rögzítik a tulajdoni lapra. Ide kerül fel az első tulajdonos és az összes többi, aki megvette, örökölte vagy ajándékba kapta az ingatlant. Erre jegyzik be az özvegyi és haszonélvezeti jogot és szerepel rajta az is, ha a tulajdonosnak tartozása van.

 

 Milyen tartozások lehetnek ezek?

Államkincstár, NAV, banki tartozások, közjegyző által bejegyzett tartozások, jelzálogjogok. Ide tartozik még a zálogjog, sőt a szolgalmi jogok is. A szolgalmi jogot közművek jegyzik be az ingatlan tulajdoni lapjára. Zálogjog akkor kerül rá, amikor valaki zálogként ajánlja fel az ingatlanát tartozás fejébe. Jelzálog bejegyzés pedig akkor, amikor banki hitelt veszünk fel, illetve kiegyenlítetlen tartozásunk van az állam vagy magánszemély felé. Ezek kötelezettségek. A tulajdoni lapról lehet leolvasni azt is, kinek mekkora tulajdonrésze van az ingatlanban. Erre van feljegyezve a neve, születési neve, születési ideje és utolsó ismert lakcíme. Arról is információ nyújt ez a dokumentum, hogy az ingatlannak milyen a jogi státusza: építési telek, családi ház, társasházi lakás, tanya stb. Amennyiben változás áll be az adatokban: pld. megszűnik a tulajdonviszony, kiegyenlítették az adósságot, akkor erről a tényről egy törlő határozat kerül rá a tulajdoni lapra.

Kevesen tudják, hogy ha a tulajdonos lakcíme vagy neve megváltozik, azt ugyanúgy be kell jelenteni a földhivatalnál, mint a hatóságoknál, vagy a szolgáltatóknál.

szerző: Kiss Erika

Forrás: https://etikusingatlanos.hu/mit-arul-el-egy-tulajdoni-lap/

Tippeket adunk, hogy válasszon etikus ingatlanost

Egyáltalán nem mindegy, hogy kire bízzuk a legnagyobb vagyontárgyunkat. Ma már etikus ingatlanközvetítőt is kereshetünk. A magyarok döntő többségének a lakása a legnagyobb értékű tulajdona. Milliók múlhatnak azon, hogy vevőként vagy eladóként optimális döntést tudunk-e hozni az ingatlanunkkal kapcsolatban, és hogy ebben van-e megfelelő segítségünk. Egy felmérés szerint a közvetítők harmada nem felel meg a minimumkövetelményeknek sem. Az Etikus Ingatlanos Mozgalom éppen azért jött létre, hogy egyfajta garanciát jelentsen, egyúttal erősítse a bizalmat a közvetítő és a vevő, illetve az eladó között. A mozgalom védnökétől kaptunk tippeket, mi alapján válasszunk ingatlanközvetítőt.

Az árhoz legyen részletes indoklás is

Sándor Viktória arra buzdít, hogy az összképet nézzük, a közvetítő fellépését, kommunikációs készségét, érdeklődését. Ha több ingatlanközvetítővel is találkozunk, lesz összehasonlítási alapunk. Tudjuk meg, hogy a közvetítő cégének és személyesen neki milyenek a referenciái. Figyeljük, hogy:

• mennyi kérdést tesz fel az ingatlannal kapcsolatban, és ezek lényegi kérdések-e?
• Megnézi-e a tulajdoni lapot,
• alaposan kivesézi-e a műszaki állapotot,
• rákérdez-e a hibákra, költségekre, lakhatási és egyéb jellemzőkre?
• Tudja-e, hogy a környékbeli ingatlanok nagyjából milyen áron, mennyi idő alatt mennek el,
• és időt szán-e arra, hogy meghatározza az ingatlan értékét?

Sándor Viktória a -tól -ig árat preferálja, mellé téve azt is, hogy körülbelül mennyi idő alatt lehet eladni a megadott értékhatáron belül az ingatlant.

Fontos, hogy a közvetítő meg tudja-e szakmailag részletesen indokolni, szerinte miért ér annyit az ingatlan, amennyit mond. Ne sok jóra számítsunk, ha az illető tőlünk kérdi meg, mennyiért árulja az ingatlant, és azt rögtön bele is írja a szerződésbe, valamint megígéri, hogy tutira meglesz az összeg. Egyáltalán, aki mindent beígér, azt kezeljük mindig fenntartással. Jó páran járnak úgy, főleg idősebbek, hogy beígérnek nekik mindent, megkötik az esetleges kizárólagos szerződést, aztán meg hónapokig nem történik semmi az ingatlanukkal.

Előfordul, hogy a közvetítő felújítást „rendel”, mondván, csak úgy kaphatjuk meg a kívánt árat. Kisebb javításokat, olyanokat, amik kellemesebbé teszik az ingatlant, nyilván érdemes elvégeztetni (például a cigarettafüstös fal lefestése), de egy használt ingatlannal szemben ritkán elvárás, hogy minden tip-top legyen, ezért nem biztos, hogy jó ötlet költségbe vernie magát az eladónak. Meg azért sem, mert lehet, hogy amire költ, az egyáltalán nem illik bele a vevő elképzeléseibe, ezért nem is értékes a számára. Más a helyzet persze, ha a befektetésnél nagyobb értéknövekedést lehet elérni a felújítással – hogy így van-e, azt is meg kell ítélnie és indokolnia az ingatlanosnak.

 

Tálalás, együttműködés, szerződés

Elengedhetetlen, hogy jó, lehetőleg profi képek szerepeljenek a hirdetésekben, és a fotók valós képet mutassanak az ingatlanról – ezen köztudottan sok múlik, akárcsak a hirdetés megszövegezésén. Kérdezzünk rá, ki fotóz, mi lesz a hirdetésekben, hol fogja hirdetni az ingatlant a közvetítő, csak ingyenes oldalakon-e, vagy kikerül-e fizetős, kiemelt helyekre is. Kérjünk statisztikát arról, milyen látogatottsága volt a hirdetéseinek. Érdeklődjünk, ad-e majd rendszeres tájékoztatást arról, hogy a lakásunk hirdetését mennyien nézték meg, hányan érdeklődtek.

A tapasztalatok szerint általában az első 10 napban kiderül, hogy piacképes-e az ingatlan, és ekkor tájékoztatni is szokás az ügyfelet arról, mit végzett addig az ingatlanos, és mit tapasztalt. Vannak piacképtelen ingatlanok – ezeknél nem a közvetítőn múlik a siker. De ha valaki Budapesten, a XIII. kerületben három hónap alatt sem tud eladni egy 50 négyzetméteres lakást, akkor érdemes elgondolkodni, jó közvetítőt bíztunk-e meg – jegyezte meg Sándor Viktória.

Feltétlenül olvassuk végig a szerződést, az apró betűs részt is – azzal is legyünk tisztában, hogyan, mikor, milyen feltételekkel mondhatjuk fel. Nem kell rögtön aláírni, kérjünk időt az áttanulmányozásra, és az sem árt, ha megnézetjük esetleg egy ügyvéddel. Tanácsos az elejétől mindenről írásban kommunikálni a közvetítővel, hogy nyoma legyen, mit várunk el, és ő mit ígér. Ha már szerződést kötöttünk, láthatjuk, teljesül-e, amit vállalt. Amennyiben nem, emlékeztessük az ígéreteire. Ha ennek ellenére sincs változás, netán azt látjuk, hogy nem dolgozik a közvetítő, mondjuk fel a szerződést és keressünk mást. Ezért is fontos, hogy előre tisztában legyünk a felmondás feltételeivel.

Kétségtelenül nehéz választani – attól például, hogy valaki mosolyog, kedves, jól kommunikál, még nem biztos, hogy jó ingatlanközvetítő. Ha etikus ingatlanossal köt valaki szerződést, nagyobb valószínűséggel kap olyan szolgáltatást, amilyet elvár, mint ha olyannal, aki a minimumfeltételeknek sem felel meg. A biztosítékot nem a nagy cégek jelentik, mert minden magán a közvetítőn, az emberen múlik, akit választunk

– összegzett Sándor Viktória. Nézzük, mit is jelent az, hogy etikus ingatlanos.

Védjeggyel a szakma megtisztításért

Az etikus ingatlanos védjegyhez a bizalomépítés útját keresve jutott el a szakma, két lépcsőben. Először az ingatlanosok etikai kódexét dolgozta ki a főképp kisvállalkozókat tömörítő Magyar Ingatlanközvetítők Országos Szövetsége (MIOSZ) a Budapesti Kereskedelmi és Iparkamarával (BKIK) együttműködve. Hogy a szakma mennyire nem egységes, azt jelzi, hogy a kódexet végül a cégek/vállalkozások 60–70 százaléka írta csak alá, és a nagyobb franchise-ok közül sem csatlakozott mindenki. A kódex után jött az ötlet, hogy szakmatisztítási céllal, pozitív diszkriminációt kínálva legyen egy tanúsító védjegy az ingatlanközvetítő magánszemélyek részére. Így született meg az etikus ingatlanos tanúsító védjegy.

 

Mint Sándor Viktória fogalmazott, a védjegyet megszerezni nem nehéz, hiszen az alapkövetelményekre van szükség (OKJ-s végzettség és névjegyzéki regisztráció), emellett a jelölt jelentkezését az etikai bizottság megvizsgálja, és ha nincs ellene elmarasztaló etikai vétség két éven belül, valamint elfogadja az etikai kódexet, máris tag lehet.

A kötelező minimum

2021 elejétől az ingatlanközvetítők névjegyzéki regisztrációja országosan egységesített. A névjegyzéki regisztráció kötelező a vállalkozóknak, cégeknek és a cégben dolgozó személyeknek is. Vállalkozásként NAV nullás igazolás, tevékenységi engedély, magánszemélyként OKJ-s végzettség szükséges hozzá. A fogyasztóknak itt érdemes utána nézniük a közvetítőjüknek.

A tagok kötelezettséget vállalnak arra, hogy folyamatosan képzik magukat, és egy esetleges etikai bejelentés esetén elfogadják az etikai bizottság döntését. Aki ezeknek a feltételeknek megfelel, azt felveszik a mozgalomba, használhatja az etikus ingatlanos logót a megjelenéseinél, hirdetéseiben, kap fényképes igazolványt, amivel igazolhatja magát.

Kedvezményesen, bizonyos esetekben akár ingyen vehet részt oktatásokon és tagja lesz az Etikus Ingatlanos Zártkörű Klubnak, mely piaci előnyt jelentő információkkal gazdagítja tagjait.

Kikerülni is könnyű – ha bejelentés érkezik, hogy valaki megszegte az etikai szabályzatot, az etikai bizottság kivizsgálja az ügyet. (Ötezer forint a bejelentés díja, ami visszajár, amennyiben indokolt volt a panasz.)

Aki vétett, az szankcióra számíthat,

• ami lehet megrovás,
• pénzbüntetés,
• vagy akár kizárás a mozgalomból.

Azt viszont nem tilthatják meg senkinek, hogy továbbra is ingatlanközvetítő legyen, és ha az ügyfelet anyagi kár is érte, annak megtérítésére sem kötelezhetik az ingatlanost.

A közvetítők harmadának nincs OKJ-s végzettsége

Jelenleg mintegy 8–10 ezer ingatlanközvetítő lehet Magyarországon. A MIOSZ reprezentatívnak tekinthető országos felmérése szerint az ingatlanközvetítők harmadának nincs OKJ-s végzettsége, ami Sándor Viktória szerint kiábrándító.

Háromból egy ingatlanközvetítő tehát a minimális feltételeknek sem felel meg– esetükben nincs garancia az utolérhetőségre, nincsenek a hatóságok látókörében, nincs irodájuk, vállalkozásuk, üzlethelyiségük, nem adnak számlát, nem fizetnek adót, és nem igazodnak szakmai standardokhoz, etikai szabályokhoz, csak megcsinálják a kis bizniszeiket.

 

Az etikusok szerint, ha valaki ilyen közvetítőre bízza magát, semmire nincs garancia. A közvetítő akár etikátlanul is viselkedhet, milliós károkat okozhat az ügyfélnek, és az egész szakma presztízsét rombolhatja. Nem túlzás, hogy velük veszélyes üzletet kötni.

Sándor Viktória meggyőződése, az lenne a jó, ha az Etikus Ingatlanos Mozgalomra nem is lenne szükség, mert minden ingatlanközvetítő alapból eleget tenne a szakmai minimumnak, és megkérdőjelezhetetlen lenne az etikus viselkedés. De mint megtudtuk, még a nagy franchise-láncok közül sem mindegyiknél elvárás, hogy a közvetítőknek legyen OKJ-s végzettségük.

A mozgalom azzal, hogy bizonyos garanciákat kínál, támpontot ad az ügyfeleknek a közvetítő kiválasztásához, valamint bizonyos szempontból fogyasztóvédelmi feladatot is felvállaltak, hiszen meghallgatják az ügyfeleket, és ha panaszuk van, kivizsgálják, mediálják a problémarendezést, ráveszik az ingatlanközvetítőt, hogy kiköszörülje a csorbát.

 

Forrás: https://etikusingatlanos.hu/tippeket-adunk-hogy-valasszon-etikus-ingatlanost/

Mit jelent a visszterhes vagyonátruházási illeték?

A visszterhes vagyonátruházás alatt a szerződő felek között létrejött, valamilyen kötelezettségvállalást, ellenértéket kikötő vagyoncserét értjük. A vagyon lehet bármilyen vagyontárgy, ingóság, ingatlan, ahol a tulajdonos személye – ellenszolgáltatás fejében – az eljárás végén megváltozik. Ezt a jogi folyamatot nevezzük leegyszerűsítve vagyonszerzésnek, éppen ezért a vagyont megszerző fél, azaz a vásárló fizeti az ezzel járó illetéket is. Az illeték az állam bevétele, amelyből különböző társadalmi feladatokat lát el, ehhez pedig arányossági alapú hozzájárulást kér az állampolgároktól.

Milyen esetekben fizetendő az ingatlan után illeték?

Az 1990. évi XCIII. illetéktörvény értelmében az örökösödési vagy az ajándékozási illeték hatálya alá nem tartozó ingatlanszerzés illetékfizetési kötelezettséget von maga után, ideértve a következő vagyoni értékű jogokat is::

• Ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog megszerzése.
• Ingatlanon fennálló építményi jog, haszonélvezet gyakorlásának átengedése.
• Közterületen álló, ingatlannak nem minősülő felépítmény tulajdonjogának, vagyoni értékű jogának megszerzése.
• Belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező cég üzletrészének, vagyoni betétjének megszerzése.
• Vagyoni értékű jog alatt a földhasználatot, az építményi jogot, a haszonélvezetet, a használat jogát, illetve a vagyonkezelői jogot és az üzembentartói jogot értjük.

A vagyonszerzési illeték mértéke

A vagyonszerzési illeték ingatlanvásárláskor alapesetben a vételár 4%-a, érdemes tehát a kiadásokba belekalkulálni ezt az összeget, még akkor is, ha csak egy garázst vettünk. Ha az ingatlan vételára átlépi az 1 milliárd forintot, az illeték mértéke 4% helyett 2%-ra csökken a felette eső részre, de összege maximum 200 millió forint lehet ingatlanonként. Könnyedén kiszámíthatjuk, hogy egy 40 millió forint értékű családi ház vásárlásakor az illetékfizetési kötelezettségünk 1,6 millió forintot tesz ki, hacsak nem vagyunk jogosultak illetékmentességre vagy – kedvezményre. Fontos tudni, hogy az adóhivatal jogosult a forgalmi értéket egy helyszíni szemle keretében ellenőrizni és a szerződéses vételártól eltérően meghatározni. Ilyenkor az illeték alapja is változhat.

Mikor jár az illetékmentesség?

Ezek az illetékmentesség leggyakoribb esetei ingatlanszerzés esetén:

Új építésű ingatlan vásárlásakor 15 millió Ft-ig nincs illetékfizetési kötelezettségünk, amennyiben az ingatlan értéke nem lépi át az 30 millió forintos határt. Ezekben az esetekben a 15 millió és a vételár közötti különbözet 4%-át kell befizetni az állam részére. Egy-egy példán keresztül szemléltetve:

Egy 25 milliós ház megvásárlásakor 10 millió forint után számoljuk ki az államot illető 400.000 forintot.

Ha az ingatlan értéke meghaladja a 30 millió forintot, akkor a teljes vételár utáni 4% az illeték mértéke, így 1,2 millió forintot kell befizetnünk. Ha az ingatlan értéke meghaladja a 30 millió forintot, akkor a teljes vételár utáni 4% az illeték mértéke, így 1,2 millió forintot kell befizetnünk.

Illetékmentességet élvezhetünk lakástulajdon cseréje és vásárlása esetén, ha a korábban megszerzett lakástulajdont a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladjuk, és az új lakás vételára kisebb, mint az elcserélt vagy eladott lakástulajdon értéke.

Házastársak, testvérek egyenes ági rokonok egymás közti vagyonszerzésekor ajándékozás esetében. Házastársak és az egyenes ági rokonok esetében az ellenérték fejében történő átruházás is illetékmentes.

A házastársi vagyonközösség megszűnésekor, pl. válás esetén.

Építési telek vásárlásánál, amennyiben négy éven belül a szabályoknak megfelelő ingatlant építünk rá és ezen határidőn belül a használatbavételről is kaptunk határozatot.

2021. január 1-től a Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) segítségével vásárolt ingatlanok után – a vételártól függetlenül – nem kell vagyonszerzési illetéket fizetni. 2024. január 1-től pedig a CSOK Plusz felhasználásával történő vásárlás is illetékmentes. Az adásvételi szerződésben és a (B400 jelű) kísérőnyomtatványon ezt jelölni kell.

Nem kell illetéket fizetni az egyéni vállalkozó tevékenységének folytatása céljára alapított Kft. vagy egyéni cég részére átadott eszközök után sem.

Ingatlan illetékkedvezmény 2024-ben

A vagyonszerzési illeték az alábbi módokon csökkenthető:

A 35 év alatti, első lakást vásárló fiatalok 50%-os kedvezményben részesülnek akkor, ha 15 millió forintnál kisebb forgalmi értékű ingatlant vásárolnak. Feltétel, hogy a vásárló korábban nem rendelkezett sem önálló lakástulajdonnal, sem 50%-ot elérő ingatlantulajdoni hányaddal. Mivel a jelenlegi ingatlanárak jóval meghaladják a megadott értékhatárt, ezt a kedvezménytípust jelenleg csak kevesen tudják igénybe venni.

Ingatlancserénél (cserepótló vételnél), amikor az új ingatlan forgalmi értéke magasabb, mint a korábban megszerzett ingatlané, csak az értékkülönbözet után jelentkezik illetékfizetési kötelezettségünk. A cserepótló ügyleteknél a kedvezmény feltétele, hogy az új ingatlant az eladás utáni 3 évben vagy az eladás előtti 1 évben vásároljuk meg. Ha például 20 millió forintért adtuk el lakásunkat, majd két év múlva 30 millióért vásárolunk egy újat, akkor csak 10 millió forint után vagyunk kötelesek illetéket fizetni.

  

Fizethető a vagyonszerzési illeték részletekben?

Igen, erre is van mód. A NAV az első lakástulajdon vagy tulajdoni hányad megszerzésekor, a vagyonszerző kérelmére automatikusan engedélyezi a részletfizetést. Így az esedékességtől számítva, maximum 12 egyenlő részletben fizethetjük ki az illetéket. Ha viszont nem teljesítjük az aktuális részlet befizetését, a kedvezményt elveszítjük, és a tartozást egy összegben, késedelmi pótlékkal kiegészítve kell törleszteni.

A nem első lakásszerzőknek is van lehetősége ún. automatikus részletfizetési kedvezményt igényelni viszont csak legfeljebb 1 millió forintot nem meghaladó összegű illetéktartozásra és legfeljebb 12 hónapra. Évente egy alkalommal lehet igényelni ezt a típusú kedvezményt.

A részletfizetési kérelmet méltányossági alapon is lehet kezdeményezni. Ilyenkor igazolnunk kell, hogy miért nem tudunk egy összegben fizetni, ezután az adóhatóság dönt az engedélyezésről. Fontos, hogy a kérelem előterjesztésének nincs halasztó hatálya, ezért ha az adóhatóság elutasítja a kérvényt, akkor az illetéket bírsággal és késedelmi kamattal együtt kell megfizetnünk.

 

Forrás: https://tudastar.ingatlan.com/tippek/vagyonszerzesi-illetek/